Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk: 7471 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?

Kentsel dönüşümde binayı yıkmak da yeniden yapmak da teknik iştir; asıl zorluk apartman toplantısında çıkar. Yıllarca on iki daireli bir binada on bir malik anlaşsa bile, on ikinci malik imza atmadığında süreç kilitlenebiliyordu. 9 Kasım 2023’te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun bu kilidi kaldırdı.

Eşik neydi, ne oldu?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi, riskli yapıda yeniden yapım veya güçlendirme kararı için maliklerin arsa payının en az üçte ikisine sahip olmasını şart koşuyordu. 7471 sayılı Kanun, maddenin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarındaki “en az üçte iki” ibarelerini “salt çoğunluk” olarak değiştirdi.

Pratikte anlamı şu: artık arsa payının yarıdan fazlasına sahip maliklerin kararı yeterli. Sektörde bu kural P+1 diye de anılıyor — pay artı bir.

Somut örnek

Arsa payları eşit olan 10 daireli bir binada eski kurala göre en az 7 malikin anlaşması gerekiyordu. Yeni kurala göre 6 malik yeterli. Arsa payları eşit değilse hesap daire sayısıyla değil arsa payı oranıyla yapılır — dört daireli bir binada tek başına %55 arsa payı olan bir malik, teoride kararı tek başına alabilir.

Değişiklik neden yapıldı?

Türkiye’nin deprem bölgelerinde riskli olduğu tespit edilmiş binlerce bina, azınlıkta kalan maliklerin itirazı yüzünden dönüşememişti. Bir yandan can güvenliği riski sürüyor, bir yandan da anlaşan malikler kendi mülkleri üzerinde karar alamıyordu. Eşiğin indirilmesi bu tıkanmayı çözmeye yönelik.

Anlaşmayan malikin hakları ne olur?

Salt çoğunluk kararı, azınlıkta kalan malikin mülkiyetini yok saymak anlamına gelmez. Kanun, anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin satışına ilişkin ayrı bir usul öngörür ve bu usul Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yayımladığı kılavuzda ayrıntılı olarak tanımlanmıştır. Yani süreç keyfi değil, adım adım belirlenmiş bir prosedüre bağlıdır.

Malik olarak en sağlıklı yaklaşım, çoğunluk sağlandıktan sonra tartışmaya değil, çoğunluk oluşurken masada olmaya çalışmak. Paylaşım oranı ve daire seçimi konuları o aşamada konuşulur.

Eşik indi, süreç kısaldı mı?

Karar aşaması kısaldı; ancak dönüşümün toplam süresini belirleyen tek etken bu değil. Zemin etüdü, proje onayı, yıkım izni, yapı ruhsatı ve iskân başvurusu kendi takvimleriyle işler. Karar eşiğinin düşmesi, sürecin başlangıç aşamasındaki tıkanmayı çözer.

Ne yapmalı?

Binanızın arsa payı dağılımını tapu kaydından çıkarın. Kimin ne kadar payı olduğunu bilmeden yapılan apartman toplantıları çoğunlukla sonuçsuz kalıyor. Payları görünce çoğunluğun hangi malik grubuyla oluşabileceği de netleşir.

Hanoğlu İnşaat olarak Kadıköy, Ataşehir ve Ümraniye’de bu hesabı maliklerle birlikte yapıyoruz; keşif ve ilk değerlendirme için ücret almıyoruz.