Kadıköy’de Mahalle Mahalle Kentsel Dönüşüm: 21 Mahallede Neye Dikkat Etmeli?

Kadıköy 21 mahalleden oluşuyor: Caferağa, Osmanağa, Rasimpaşa, Koşuyolu, Acıbadem, Hasanpaşa, Bostancı, Caddebostan, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Kozyatağı, Merdivenköy, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve Ondokuzmayıs.

“Kadıköy’de kentsel dönüşüm şöyle işler” diye tek bir cümle kurmak mümkün değil. Sahildeki bir binanın temel tasarımıyla Merdivenköy sırtlarındaki bir binanın tasarımı aynı hesaba dayanmıyor. Aşağıda mahalleleri dönüşüm koşullarına göre dört gruba ayırdık.

1. Sahil şeridi: zemin belirleyicidir

Fenerbahçe, Caddebostan, Suadiye, Bostancı ve Zühtüpaşa’nın sahile yakın kesimlerinde zemin sıvılaşması ihtimali temel tasarımını doğrudan değiştirir. Bu bölgelerde mikro bölgeleme etüdü yapılmadan temel sistemi seçilemez; kazıklı temel gerekip gerekmediği ancak etütten sonra söylenir.

Malik olarak dikkat edeceğiniz nokta şu: bir müteahhit zemin etüdünü görmeden maliyet ve daire sayısı taahhüt ediyorsa, o taahhüt tahminden ibarettir. Kazıklı temel gerekliliği maliyeti ciddi biçimde değiştirir ve bu fark sonradan paylaşım oranına yansıtılmak istenir.

2. Tarihi dokulu mahalleler: onay süreci uzar

Caferağa (Moda) ve Rasimpaşa (Yeldeğirmeni), Kadıköy’ün kendine özgü sokak siluetini taşıyan mahalleleri. Buralarda cephe ve kütle kararları yalnızca imar yönetmeliğine değil, mevcut dokuyu koruma yaklaşımına da uymak zorunda.

Sonuç: tasarım ve onay aşaması standart bir apartman projesine göre daha uzun sürer. Bu bir gecikme değil, bölgenin gereği. Takvim kurulurken bu süre baştan hesaba katılmalı — “üç ayda ruhsat alırız” denilen bir Yeldeğirmeni projesine temkinli yaklaşın.

3. Merkez mahalleler: lojistik projenin parçası

Osmanağa, Rasimpaşa ve Hasanpaşa’nın merkeze yakın kesimlerinde sokaklar dar, trafik yoğun. Hafriyat kamyonunun girip çıkabileceği saatler kısıtlı. Şantiye programı bu kısıt üzerine kurulmazsa inşaat süresi sözleşmedeki takvimi aşar.

Sözleşme öncesi sorulacak soru: hafriyat ve beton dökümü hangi saat aralıklarında yapılacak, kaç günde tamamlanacak? Cevabı olan müteahhit o sokağı tanıyor demektir.

4. Fikirtepe: ayrı bir kategori

Fikirtepe 2013 yılında Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi. 134 hektarlık alanda 6.341 bina ve 17.728 bağımsız bölüm bulunuyordu. Bölge, plan iptalleri ve uzlaşma sorunları nedeniyle yıllarca tıkandı; 2021’de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı süreci devraldı.

Fikirtepe’nin dersi bütün Kadıköy için geçerli: dönüşümde asıl risk binanın kalitesi değil, yıkım sonrası inşaata başlanamamasıdır. Sözleşmeye yıkım tarihi değil ruhsat tarihi bağlanmalı.

Yükseklik grubu: Kozyatağı, Sahrayıcedit, Erenköy, Göztepe

Kadıköy’ün iç kesimlerindeki bu mahallelerde tartışma çoğunlukla zemin değil imar hakkı üzerine döner: emsal ne, kaç kat çıkabiliyoruz, otopark nereye giriyor? Paylaşım oranı konuşulmadan önce parselin imar durumu belgesinin masada olması gerekir.

Maliklerin en sık yaşadığı hayal kırıklığı, sözlü olarak konuşulan kat sayısının imar durumuyla uyuşmaması. İmar durumu belgesi olmadan verilen daire sayısı sözü, söz değildir.

Bütün mahalleler için geçerli üç kural

Kadıköy’ün hangi mahallesinde olursanız olun yerinde gelip bakıyoruz. Keşif ve ilk değerlendirme ücretsiz; sonrasında karar sizin.